Fastigheter och rättigheter
Detaljplanen innebär fastighetsrättsliga konsekvenser för fastigheterna Brädgården 3 och Öster 1:1 där mark ska regleras mellan fastigheterna. Fastigheten Brädgården 3 är idag 3695 kvadratmeter stor, 3 kvadratmeter av dessa kommer i genomförandet av detaljplanen för Brädgården 1 (intill planområdet) att överföras till allmän plats. Denna detaljplan har vunnit laga kraft och lantmäteriförrättning pågår (2024-05-02). Utgångspunkten för denna detaljplan är därför den tilltänkta fastighetsstorleken på ca 3692 kvadratmeter. Fastigheten Öster 1:1 är en stamfastighet som finns över östra delarna av centrala Nyköping.
I södra delen av planområdet kommer ca 163 kvadratmeter mark överföras från Öster 1:1 till Brädgården 3. Denna mark övergår från allmän platsmark till kvartersmark.
I norra och västra delen av planområdet kommer ca 107 kvadratmeter mark att överföras från Brädgården 3 till Öster 1:1. Denna mark övergår från kvartersmark till allmän plats.
Den totala skillnaden i kvadratmeter är ca 56 kvadratmeter vilket sammanlagt tillförs Brädgården 3 och därmed minskar i fastighetsstorlek för Öster 1:1. I nedan tabell redovisas fastighetsstorlekar före och efter genomförandet. Figuren intill visar illustrativt mark som är aktuell att regleras.
Fastighet | Befintlig fastighetsstorlek | Ny fastighetsstorlek efter genomförande |
|---|---|---|
Brädgården 3 | 3692 kvm | 3748 kvm |
Öster 1:1 | 759 kvm (inom planområdet) | 703 kvm (inom planområdet) |
På fastigheten Brädgården 3 finns tre befintliga officialservitut avseende parkeringsplatser som belastar fastigheten.
Intilliggande hotell Kompaniet (fastighet Kompaniet 30) innehar två servitut (0480-86/08.1 samt 0480-89/36.2) för 45 respektive 40 parkeringsplatser på Brädgården 3 (totalt 85 parkeringsplatser). En intilliggande bostadsrättsförening (fastigheten Kompaniet 23) innehar ett servitut (0480-89/36.4) för 15 parkeringsplatser på Brädgården 3. Totalt är 100 parkeringsplatser av befintliga 130 upplåtna i servitut. Dessa servitut avser att upphävas för att möjliggöra genomförandet av detaljplanen.
Det finns en ledningsrätt för fjärrvärme som berör den sydöstra delen av fastigheten Brädgården 3. Rättigheten kommer inte påverkas av detaljplanen då området regleras med ett u-område på plankartan (markreservat för allmännyttiga underjordiska ledningar). U-området regleras norr om gatumarken inom planområdet och följer gatans sträckning från öst till nordväst. Det finns flertalet ledningsägare inom u-området och gatumarken. U-området innebär en möjlighet att bilda ledningsrätt.
Under byggnationen kan boende och intilliggande verksamheter beröras av vissa tillfälliga störningar i form av buller, vibrationer och ökad trafik på tillfartsvägen till planområdet.
För kostnader, ansvar etc. avseende fastighetsrättsliga åtgärder hänvisas till kapitlet om genomförandefrågor.
Natur
Planområdet innehar inga direkta naturvärden idag mer än enstaka träd. Träd ska sparas i möjligaste mån.
Bebyggelse och kulturmiljö
Detaljplanens konsekvenser för kulturmiljön, inklusive riksintresset, är analyserade i en framtagen kulturmiljöanalys (Anders Stjernberg AB, 2024). I nedan avsnitt är konsekvenserna för kulturmiljön sammanfattade, för fullständig analys hänvisas till utredningen.
Fornlämningar
Planområdet ligger precis intill, och till en mindre del inom, Nyköpings stadslager, fornlämning L1984:6709. En arkeologisk förundersökning pågår (2024-05-24) för att klara ut eventuell fornlämningsförekomst inom planområdet. Förundersökningen resultat kommer klargöra vad som krävs för att planens genomförande ska kunna säkerställas.
Känslighet och tålighet
Mot bakgrund av tidigare kulturmiljöanalyser för hög bebyggelse i det i översiktsplanen avgränsade ”Hamnområdet” bedöms kvarteret Brädgården 3 vara tåligt för nya tillägg. Ny bebyggelse innebär inte vare sig rivning eller ombyggnad av befintlig bebyggelse, såsom exempelvis var fallet i angränsande Brädgården 1. Ny bebyggelse i Brädgården 3 har planmässig släktskap med Brädgården 1. Den är delvis lägre än i Brädgården 1, men till största delen i norr och öster jämförbar i skala. De bedömningar som gjordes avseende höjd och påverkan på siluetten för Brädgården 1 indikerar större tålighet i detta avseende. Det kan också noteras att föreslagen nedtrappning av skalan i kvarteret mot väster följer metodiken i gestaltningen i kommunens samrådsförslag för Västra hamnen i Spelhagen, sydväst om Nyköpingsån.
Miljöbalken och riksintresset
Kvarteret Brädgården 3 ligger utanför riksintresseområdet för Nyköpings stad, om än i dess närhet. Kvarterets föreslagna bebyggelse påverkar inte på något sätt synligheten av viktiga uttryck som Nyköpingshus eller den centrala lågskaliga bebyggelsen i vyer från vare sig norr eller andra betydande vypunkter.
Den gällande beskrivningen av riksintresset, dess motiv och uttryck, utgår från Riksantikvarieämbetets senaste version år 2020. I denna ingår inte vyer och siktlinjer specifikt i riksintressets uttryck. Det är därmed inte någon fråga som behöver analyseras djupare utifrån Miljöbalken 3 kap. §6 avseende påtaglig skada på natur- och kulturvärden. Däremot är det fortsatt en stadsbildfråga som ska bedömas utifrån Plan- och bygglagen.
Plan- och bygglagen
I Nyköpings översiktsplan Nyköping 2040 noteras att huvuddelen av kommunens bebyggelse-utveckling kommer ske inom Nyköpings centralort. Som grundläggande princip för stadens hållbara tillväxt framhålls omvandling och komplettering av redan bebyggd mark. Nya bebyggelseområden i centrala och halvcentrala lägen ska vara stadsmässiga, med tät bebyggelse och med tydliga, klart definierade gaturum, och ny bebyggelse kan tillåtas bli högre än befintlig bebyggelse.
Kvarteret Brädgården 3 består av en asfalterad parkeringsyta, innehåller inte några byggnader och saknar som anförts ovan kulturhistoriska värden. Mycket litet återspeglar stadsområdets historiska djup, vare sig vi talar om den kungliga etableringen av Nyköping eller 1800- och 1900-talet industrihistoria. Den sentida moderna stadsutvecklingen har resulterat i en splittrad stadsbild som ännu söker en identitet
Att bebygga den öppna parkeringsytan i Brädgården 3 möjliggör därmed bättre stabilitet i den befintliga stadsbilden och en tydligare kvartersbildning. Genom att sluta östra sidan av Folkungavägen med högre bebyggelse knyts volymerna visuellt närmare Brädgården 1 och avsiktligt närmare Brädgården 2 i sina ambitioner. Detaljplaneförslaget kompletterat med ett gestaltningsprogram är både gediget och genomtänkt. Gestaltningen har ett eget tilltal som är välgörande och höjer kvaliteten i den splittrade omgivningen. Med lyhördhet för omgivningens ljusa färgskala och val av traditionella material som tegel och trä kan en slags historisk samhörighet skapas i både långa och korta tidsperspektiv. Här finns också en antydan av koppling till industriarkitekturen i exempelvis NK:s verkstäder, liksom till 1940 - talets formspråk i föreslagna fönsterstorlekar, utan att vara alltför historiserande i helheten. Om förslaget gestaltas på detta sätt får kvarteret Brädgården och stadsrummet både stadga, täthet och kvalitet.
Konsekvenserna av ny bebyggelse i Brädgården 3 ska därför anses uppfylla kraven i PBL 2 kap §6 där avvägningar mot stads- och landskapsbild, natur- och kulturvärden på platsen och intresset av en god helhetsverkan uppfylls.
Vy från hamnen
Solstudier
Solstudier har tagits fram för att se hur den tillkommande bebyggelsen påverkar omkringliggande bebyggelse samt solförhållandena inom det egna kvarteret.
Vid sommarsolståndet är förhållandena som mest gynnsamma då solen står högt. Solen når innergården under alla tidpunkter för studien. För omkringliggande bebyggelse i Brädgården 1 är påverkan främst på eftermiddagen men gränden påverkas även mitt på dagen. Under vår- och höstdagjämning når solen innergården under morgon samt mindre del mitt på dagen. Kvarteret Brädgården 1 påverkas mitt på dagen och på eftermiddagen. Under vintersolståndet når inte solen någonstans vid uppmätta tidpunkter med undantag för vissa takytor. Planerat torg och grönytor får sol under större delen av året då det ligger i söderläge utan skuggande bebyggelse.
Utöver Brädgården 1 påverkas annan omkringliggande bebyggelse endast marginellt av de tillkommande byggnaderna i Brädgården 3. Sammantaget blir det en viss påverkan på byggnaderna i kvarteret Brädgården 1 men inte under sommarsolståndet. Påverkan bedöms acceptabel i ett sådant centralt läge där förtätning i stadsmiljön kan förväntas.
Miljö
Ställningstagande 4 kap. 33 b § plan- och bygglagen (2010:900)
En undersökning av betydande miljöpåverkan har upprättats och samråd har skett med Länsstyrelsen. Länsstyrelsen yttrade sig 2023-10-05. Den samlade bedömningen är att en ändring av den gällande detaljplanen inte kan antas medföra betydande miljöpåverkan. En strategisk miljöbedömning med tillhörande MKB behöver därför inte upprättas.
I det tidiga samrådet med Länsstyrelsen har följande aspekter tagits upp som viktiga att hantera i planprocessen:
Strandskydd från Nyköpingsån - strandskyddet återinträder vid ny planläggning. Väl motiverade särskilda skäl behöver anges för upphävande av strandskyddet.
Riksintresse kulturmiljö (inklusive stad- och landskapsbild) - området ligger precis utanför riksintresse för kulturmiljövården för Nyköping D57. I riksintresset ingår bland annat de hamnbodar intill Nyköpingsån, som ligger på andra sidan Folkungavägen. Hänsyn till stads- och landskapsbild och den nya bebyggelsens påverkan på riksintresset behöver därför beaktas och en kulturhistorisk konsekvensanalys behöver genomföras för påverkan på riksintresset. Hamnmagasinen och Nyköpingshus ska beaktas.
Buller - bullerpåverkan från intilliggande gator behöver studeras i planarbetet.
Markföroreningar - har delvis undersökts och få föroreningar funnits men en enklare kompletterande utredning kan behövas för detaljplanen.
Ras och skred - området ligger nära Nyköpingsån, och lite högre än intilliggande gata vilket innebär att risk för ras och skred bör studeras.
Trafiksäkerhet - ny bebyggelses påverkan på trafiksäkerhet och sikt längs med gc-stråk utmed Folkungavägen behöver beaktas.
Översvämning - närheten till Nyköpingsån innebär också att översvämning särskilt bör studeras.
Risk - skyddsavstånd till tankstation ca 100 meter bort behöver studeras. Även förutsättningar för utrymning för vårdverksamhet samt eventuell påverkan på framkomlighet för polisen.
Miljökvalitetsnormer (MKN) vatten - planförslagets påverkan på MKN för vatten behöver studeras i en dagvattenutredning inklusive översvämningsrisk.
Fornlämningar - planområdet ligger precis intill, och till en mindre del inom, Nyköpings stadslager, fornlämning L1984:6709 och bedöms beröra fornlämningens lagskyddade fornlämningsområde. Eventuell fornlämningsförekomst inom planområdet måste klaras ut i samband med plansamrådet för att planens genomförande ska kunna säkerställas. Länsstyrelsen begär att en arkeologisk förundersökning ska göras.
Strandskydd
Vid hav, sjöar och vattendrag råder generellt strandskydd enligt 7 kapitlet 13 § miljöbalken. Strandskyddet omfattar land- och vattenområde inom 100 meter från strandlinjen på land och i vatten vid normalt medelvattenstånd. När en ny detaljplan tas fram återinträder det generella strandskyddet. Strandskyddet föreslås därmed i detaljplanen att upphävas i sin helhet för planområdet då hela planområdet ligger inom 100 meter från strandlinjen (Nyköpingsån).
En kommun får enligt 4 kap 17 § plan- och bygglagen i en detaljplan bestämma att strandskyddet ska upphävas för ett område. En förutsättning för prövning av en fråga om upphävande av eller dispens från strandskyddet inom ett område är att det finns så kallade ”särskilda skäl” som anges i miljöbalken 7 kap § 18c.
Som särskilda skäl för upphävande av strandskydd avseende all kvartersmark samt all allmän plats anges skäl nr 1 (7 kap 18 § c 1 MB) området redan har tagits i anspråk på ett sätt som gör att det saknar betydelse för strandskyddets syften samt skäl nr 2 (7 kap 18 § c 2 MB) området genom en väg, järnväg, bebyggelse, verksamhet eller annan exploatering är väl avskilt från området närmast strandlinjen.
Kvartersmarken inom planområdet utgörs i befintligt situation av en asfalterad parkering. Den allmänna platsen inom planområdet utgörs i befintlig situation av en asfalterad gång- och cykelväg samt mindre del av parkeringen. Både kvartersmarken samt den allmänna platsmarken inom planområdet avskiljs från strandområdet genom Folkungavägen.
Parkeringen kan idag användas av allmänheten mot en avgift men är en parkering som ägs av en privat fastighetsägare och är planlagd som kvartersmark för parkering. Rent juridiskt är 100 av de ca 130 parkeringsplatserna upplåtna i servitut till närliggande hotell samt en mindre del till närliggande bostadsrättsförening. Allmänhetens tillgång till området får därmed beskrivas begränsat då det endast är i form av parkering som det kan nyttjas. Gång- och cykelvägen är till för allmänheten. Vid utformning av planen ska parkeringssituationen hanteras, det dock finns ingen skyldighet att fortsätta upplåta parkering som allmänheten kan nyttja. Gång- och cykelvägen kommer finnas kvar, detaljplanen möjliggör att den kan breddas. Detaljplanen möjliggör en mindre torgyta, dock på kvartersmark för att fastighetsägaren ska kunna ha rådighet över platsen.
Exploateringen inom strandskyddsområdet väger tyngre än strandskyddsintresset då detaljplanen möjliggör för ett centralt beläget äldreboende, alternativt trygghetsboende eller bostäder samt kontor.
Dagvatten
En dagvattenutredning har tagits fram för det aktuella förslaget (Structor Mark Södertälje, 2024). Planerad situation på kvartersmark består av ytor av tak, bjälklagsgård och förgårdsmark. För allmän plats nyttjas befintlig dagvattenhantering. Andelen hårdgjord yta inom utredningsområdet har minskat från befintlig situation. Området kommer bestå av hustak och hårdgjorda ytor men även grönytor och planteringar. Husen planeras ha takterrasser.
Dimensioneringen i dagvattenutredningen har gjorts för återkomsttid 2 år för fylld ledning och 20 år för trycklinje i marknivå (kommunens krav), med en rinntid på 10 minuter för båda situationerna, enligt minimikrav i Svenskt Vatten P110. I planerad situation ingår klimatfaktor på 1,25.
Det totala flödet vid planerad situation uppgår totalt till 46 l/s, vilket enligt VA-huvudmannens krav ska fördröjas ner till befintligt flöde på 37 l/s. Fördröjningskravet 9 l/s är för litet för att ge en erforderlig fördröjningsvolym. Därför har det i dagvattenutredningen gjorts en uppskattning på fördröjningsvolym med ett alternativt beräkningssätt, som använder avrinningskoefficient 0,8 på alla ytor förutom takytor (även gräsytor beräknas med större avrinningskoefficient). Det beräkningssättet ger en erforderlig fördröjningsvolym (krav) på 2 kubikmeter.
Systemlösningen för dagvattenhantering består av grönytor och plantering. Dessa ytor kan hantera minst 5 millimeter nederbörd. Fördröjningsvolym för innergård är 0,9 kubikmeter och för förgårdsmark 2,3 kubikmeter. Total erforderlig magasinsnivå som kan uppnås i och med föreslagen utformning och dagvattenhantering uppgår till 3,2 kubikmeter vilket uppfyller fördröjningskravet på 2 kubikmeter.
Förslag för en principlösning är att både takvattnet och vattnet från hårdgjorda markytor leds mot grönytor. I förgårdsmarken i norr och väster finns dock inte utrymme för grönytor. Stuprören från den norra och västra sidan av fastigheten leds rakt ner till stuprörsledningar och därefter till anslutningspunkten i söder. Redovisade ytor för dagvattenhantering visas i figur xx.
Avtal behöver upprättas med kommunen för ledningar som i söder går inom skyddsområdet för kommunala VA-ledningar. Det rör sig om sträcka på ca 50 meter längs huvudledningar för vatten-, spillvatten- och dagvatten.
Fördröjningskravet kan uppfyllas så länge grönytor erhåller minst de redovisade areorna (se figur xx). Detta ger en stor frihet för hur lösningar kan utformas i detalj.
De nya byggnaderna underbyggs av garage. Garagen bör utformas som torrgarage, dvs. utan anslutning till varken dag-, eller spillvattennätet. Regn och smältvatten i garaget föreslås att samlas upp i rännor i låglinjer för att tömmas med hjälp av slamsugning vid behov. Det viktiga med torrgaraget är att markhöjder lutar bortåt från garageinfarten.
Föreslagen systemlösning är framtagen för att vara flexibel och visa på genomförbarheten att omhänderta erforderlig volym dagvatten inom fastigheten. Lösningen kan justeras i senare skeden när den planerade exploateringen är mer förankrad.
Att utforma systemlösningen med mycket grönblådagvatten anläggningar, det vill säga där dagvatten leds till växter för bevattning och upptag, ger även fler mervärden så som minskat behov av bevattning och möjlighet för flertalet ekosystemtjänster och biologisk mångfald.
Dagvattenhanteringen kan komprimeras genom att dimensionera upp anläggningar där det finns utrymme för att ta emot mer dagvatten än vad beräkningarna baserats på. Det gäller så länge den totala fördröjningsvolymen kan tillgodoses och ytor avvattnas till dagvattenanläggningar.
Föreningsbelastningen har beräknats i dagvattenutredningen. Samtliga föroreningshalter beräknas minska (förutom fosfor som ska ligga på samma nivå som innan exploateringen) i och med den planerade exploateringen och de föreslagna reningsåtgärderna. Avseende föroreningsbelastning så minskar belastningen för samtliga beräknade ämnen. I och med en minskad belastning bedöms inte nydaningen av utredningsområdet innebära en försämrad möjlighet att nå miljökvalitetsnormerna i recipienten. För fullständig redovisning av dagvattenhantering hänvisas till utredningen.
På plankartan säkerställs ytor för dagvattenhantering med bestämmelsen:
n1 - Marken ska innefatta dagvattenanläggning.
Bestämmelsen gäller för innergård samt förgårdsmark. Grönyta/plantering räknas som dagvattenanläggning. För förgårdsmarken regleras även att marken inte får förses med byggnad med bestämmelsen ö1. För innergården regleras istället att marken endast får byggas över med bjälklag som planteras (b1). På planerade takterrasser finns det medräknat grönytor/plantering för dagvattenhantering i dagvattenutredning. Dessa ytor regleras inte med något krav för dagvattenhantering, detta görs för att inte låsa lösningen inför eventuella justeringar i byggnad eller dagvattenhantering i ett senare skede. Tillräcklig yta finns inom övriga egenskapsområden med bestämmelsen n1 för att tillgodose fördröjningskravet.
För att plats ska finnas för stuprör på kvartersmark regleras att byggnad ska placeras minst 0,3 meter från allmän plats.
Avseende översvämning/skyfall, se avsnitt om Hälsa och säkerhet.
Geotekniska förhållanden
Grundläggningsförhållandena är undersökta i geoteknisk utredning med tillhörande markteknisk undersökningsrapport (Structor, 2024b), för utförligt resultat hänvisas till utredningen. Det ska tills vidare förutsättas att byggnader och garagevåning under del av byggnaderna grundläggs med slagna stålrörspålar. Lokala mindre förschakter och/eller prylning i befintlig blockig och stenig fyllning kan erfordras för att kunna driva ned pålarna. Eventuellt kan det vara fördelaktigt att knekta ner pålarna från befintlig marknivå ner till lägre pålavskärningsnivå där detta blir aktuellt, för garagevåning under mark exempelvis.
Slutliga pållängder, påltyper med dimensioner, stålkvalitet, neddrivningsmetod med mera fastställs efter att kompletterande geotekniska undersökningar utförts i ett senare mer detaljerat skede.
Lättare byggnader i form av uthus, förråd, carport eller liknande bör kunna grundläggas med plattor.
Behovet av vattentät konstruktion för garage eller andra delar under dagens marknivåer är avhängigt av framtida högsta dimensionerande grundvattennivå samt på vilken lägsta nivå som dränering kan utföras och tillåtas.
Djupare schakter än 1,5 m och schakter under grundvattennivån kan kräva särskild utredning för att säkerställa tillfredsställande säkerhet under utförandet. För schakt för garage skall det förutsättas att schakten blir så djup och omfattande att stödkonstruktion i form av tillfällig spont erfordras.
För övriga grundare schakter kan det förutsättas att schaktslänter inte skall göras brantare än 1:2. Höjda marknivåer jämfört med dagens kan medföra behov av markförstärkning med lättfyllning med skumglas eller med lättklinker. Detta för att undvika skadliga marksättningar på hårdgjorda eller plattsatta ytor och för att undvika sättningar för tyngre nyförlagda och befintliga ledningar.
Baserat på tillgängligt kartunderlag via Nyköpings kommun och SGU skall marken tills vidare klassificeras som högradonmark. Det innebär att byggnader i detta läge ska förutsättas projekterade och utförda med radonsäker konstruktion. För de delar av byggnaderna där ett parkeringsgarage utförs under bör dessa garage göras välventilerade och därmed uppnås en radonsäker lösning för del av byggnader ovanför.
En riskanalys behöver upprättas under genomförandet med hänsyn till omgivningspåverkan av bl.a. pålningen och schaktningen i närheten av befintliga byggnader och dess grundläggning på både Brädgården 1 och Brädgården 2 samt för närheten till befintliga ledningar i mark och i omgivande gator.
Miljökvalitetsnormer
Luft
Planförslaget möjliggör för uppförande av äldreboende, bostäder, kontor och viss centrumverksamhet i ett område med god luftkvalitet som idag uppnår både miljökvalitetsnormer och miljömål för luftföroreningar och partikelhalter. Genomförandet av detaljplanen kommer att innebära ökad biltrafik till och från området. Kommunen bedömer att genomförandet av detaljplanen och den medföljande trafikökningen inte innebär risk för att miljökvalitetsnormerna överskrids.
Vatten
Föreningsbelastningen har beräknats i dagvattenutredningen (Structor Mark Södertälje, 2024). Samtliga föroreningshalter beräknas minska (förutom fosfor som ska ligga på samma nivå som innan exploateringen) i och med den planerade exploateringen och de föreslagna reningsåtgärderna. Avseende föroreningsbelastning så minskar belastningen för samtliga beräknade ämnen. I och med en minskad belastning bedöms inte nydaningen av utredningsområdet innebära en försämrad möjlighet att nå miljökvalitetsnormerna i recipienten. För utförlig beskrivning av föroreningsberäkningar hänvisas till utredningen.
Buller
Utifrån trafiken på närliggande vägar har en bullerutredning tagits fram för planerad situation (ACAD, 2024). Se avsnittet om Hälsa och säkerhet för utförlig beskrivning av resultatet. Slutsatsen är att beräkningarna visar att riktvärden enligt förordning 2015:216 med tillägg 2017:359 uppfylls för Brädgården 3 och att planlösningen kan utformas utan hänsyn till bullernivåer. Miljökvalitetsnormer för buller förväntas därmed inte överskridas i samband med att planen realiseras.
Hälsa och säkerhet
Förorenad mark
En miljöteknisk markundersökning har utförts för att undersöka eventuella markföroreningar (Structor, 2024a). Se Nulägesbeskrivning av platsen för utförlig redovisning av utredningen och dess resultat. Utredning visar att marken är lämplig för bostadsändamål med avseende på markföroreningar. Något åtgärdsbehov föreligger ej och således inte heller några konsekvenser avseende förorenad mark.
Beräkning av omgivningsbuller
Utifrån trafiken på närliggande vägar har en bullerutredning tagits fram för planerad situation (ACAD, 2024). Brädgården 3 omfattar fyra byggnader som knyts samman runt en innergård. Husen har en våningshöjd på en till fem våningar. Fastigheten planeras att användas till äldreboende och trygghetsboende eller enbart trygghetsboende alternativt bostäder. De olika alternativen medger två alternativa husutformningar, beräkningen är framtagen för båda två. På markplan kommer det även finnas en del verksamhetslokaler. Vid den norra fasaden finns en port för garage. På markplan finns en öppen portik mellan gatan och innergården för två av fasaderna.
Beräkningar av trafikbuller har utförts med trafiksiffror för prognosåret 2040. Den högsta ekvivalenta ljudnivån på fasad uppgår till 59 dBA (frifältsvärde) för båda husutformningarna. Den maximala ljudnivån beräknas på fasad till högst 72 dBA (frifältsvärde) för båda husutformningarna. På gårdsplan mellan husen finns det tillgång till en gemensam tyst uteplats där bullernivåerna understiger 50 dBA ekvivalent ljudnivå och 70 dBA maximal ljudnivå. Eftersom byggnaden längsmed Folkungavägen ger en bulleravskärmning till innergården. Den öppna portiken släpper inte in för mycket ljud. Även längs med stora delar av fasaderna finns möjlighet att anordna tysta uteplatser på balkonger. Detta gäller för både husutformningen anpassad för äldreboende samt den för bostäder. Beräkningarna visar att riktvärden enligt förordning 2015:216 med tillägg 2017:359 uppfylls för Brädgården 3 och att planlösningen kan utformas utan hänsyn till bullernivåer. För detaljerad redovisning se utredningen.
Olyckor
En riskutredning har tagits fram då det finns befintliga riskkällor i planområdets närhet (Structor Riskbyrån, 2024). Två riskkällor i form av transporter av farligt gods på väg och hantering av brandfarliga varor på drivmedelsstation har identifierats i planområdets närhet och beaktas separat i utredningen.
Vad gäller transporter med farligt gods på Lennings väg samt Ringvägen, konstateras att föreslagen bebyggelse innebär ett avsteg från Länsstyrelsens Södermanlands riktlinjer gällande rekommenderat skyddsavstånd för flerbostadshus om 150 meter. Resultaten av riskbedömningen visar dock på att en placering av bostäder intill Ringvägen är möjlig. Detta då den sammanlagda individrisken för vägarna är acceptabelt låg då det går få transporter med farligt gods på Ringvägen och Lennings väg.
Ett tillräckligt skyddsavstånd finns mellan drivmedelsstationen och planområdet, utifrån tillämpliga regelverk. Då närmaste planområdesgräns för Brädgården 3 ligger över 100 meter bort från närmaste anläggningsdel för drivmedelstationen, så anses befintliga skyddsavstånd vara acceptabla utan ytterligare krav på skyddsåtgärder. Utöver detta ligger även byggnaden inom fastigheten Brädgården 1 mitt emellan planområdet och drivmedelstationen, som därmed även kommer att fungera som barriär vid händelse av olycka på drivmedelstationen.
På grund av få transporter av farligt gods sker på Ringvägen och Lennings väg vilket resulterar i låga individrisknivåer, samt befintliga skyddsavstånd som uppnås till framför allt drivmedelstationen, så anses risknivån för Brädgården 3 vara acceptabla utan ytterligare krav på riskreducerande åtgärder. För fullständig analys hänvisas till riskutredningen.
Uppställningsplatser för utryckningsfordon (exempelvis i händelse av brand) bedöms vara tillgodosett på intilliggande vägnät. Tr2-trapphus kan vid behov användas för att klara utrymningskrav.
Erosion/skred/ras
Risken för skred, ras och erosion ökar vid branta naturliga släntlutningar eller stora nivåskillnader i kombination med lösa jordarter med låg skjuvhållfasthet. Fastigheten Brädgården 3 utgörs av lösa jordarter (lera, silt och finsand), men är relativt plan och bedöms därför inte under nuvarande förhållanden vara känslig för skred eller ras (Structor, 2024b).
Översvämning
Översvämningsproblematik och skyfall har studerats i framtagen dagvattenutredning (Structor Mark Södertälje, 2024). För hantering av extrema regn vid planerad framtida situation är det viktigt att höjdsättningen är utförd så att dagvatten kan avrinna ytledes via säkra avrinningsvägar utan att skada byggnader eller annan infrastruktur. Marken ska luta ut från byggnaders fasad och det ska säkerställas att lokala lågpunkter och lågstråk bräddar och vatten rinner i väg från byggnader innan översvämning sker in i entréer. Ny projektering ska inte resultera i instängda områden där skyfallsvatten inte har någonstans att ta vägen.
De sekundära avrinningsvägarna planeras i samband med höjdsättningsplanen till fastigheten, men en möjlig princip presenteras i figur xx. Figuren redovisas ytliga avrinningsvägar i framtida planerad situation.
Det ska finnas god säkerhetsmarginal till nivån för färdigt golv i byggnadernas entréer. Extra viktigt är det även att utforma höjdsättningen kring kvarterens garageinfart för att undvika att ytledes avrinnande dagvatten inte flödar in i kvarterens källare.
Vid ett 100-årsregn antas fördröjningsanläggningar, ledningar och brunnar gå fulla och all avrinning sker på ytan.
I befintlig situation kan skyfallsvatten bredda söderut till Folkungavägen där det idag finns en lågpunkt där vatten kan ansamlas vid stora regn i södra svängen av vägen närmast Nyköpingsån (se förutsättningar). Föreslagen dagvattenhantering i och med den planerade exploateringen tillgodoser en tillgänglig magasinsvolym på ca 3,2 kubikmeter. Vid 50 mm regn i befintlig situation kan en total volym på 15 kubikmeter ansamlas inom utredningsområdet. Därmed kommer ny planerad dagvattenhantering inte kunna omhänderta detta skyfallsvatten som tidigare ansamlats på ytan i befintlig situation och ett ökat flöde kommer uppstå till lågpunkten i Folkungavägen vid kraftiga regn. Lågpunkten i Folkungavägen bräddar söderut mot Nyköpingsån. Ingen infrastruktur bedöms komma till skada av den ökade skyfallsvolymen ut från utredningsområdet då det finns en säker avrinningsväg mellan Folkungavägen och Nyköpingsån.
För att säkerställa att vatten rinner från byggnader regleras på plankartan att: Mark ska höjdsättas så att vatten leds bort från byggnader. Avseende entréer regleras att: Nivå på färdigt golv för entréer ska vara högre än intilliggande mark. Då marknivåerna skiljer sig inom planområdet har inget exakt avstånd från intilliggande mark reglerats. Bestämmelserna gäller för all kvartersmark.
Sociala aspekter
I första hand planeras ett äldreboende i aktuellt förslag. På innergården skapas en grön oas för de äldre, även inglasade balkonger möjliggör de äldre att få frisk luft och se ner mot innergården.
Då detaljplanen är flexibel möjliggörs även bostäder utan någon specificering vilket kan innebära att barn bor i lägenheterna. Innergården i ett sådant alternativ kan vara till för lek och rörelse.
Avseende trygghet har en obebyggd parkeringsyta förvandlats till ett levande kvarter med fler människor som er ut mot gatorna vilket är en bidragande trygghetsfaktor. Möjligheten till lokaler i bottenvåning på bostadshusen ger förutsättningar för ett mer varierat folkliv som befolkar området under olika timmar på dygnet.
Förslaget möjliggör för både äldreboende och trygghetsboende i ett område som i stort består av hyreslägenheter och bostadsrätter. Ifall det blir någon form av boende för äldre bidrar det till en variation i området och en möjlighet för äldre att få ett mer anpassat boende inom samma område.
Riksintressen
Naturvård
Riksintresset för naturvård, Nyköpingsån, bedöms inte påverkas negativt av ett genomförande av detaljplanen. Recipient för planområdet är Nyköpingsån. Samtliga föroreningshalter för dagvatten beräknas minska (förutom fosfor som ska ligga på samma nivå som innan exploateringen) i och med den planerade exploateringen och de föreslagna reningsåtgärderna. Därmed bedöms riksintresset inte påverkas ur den aspekten. Exploateringen i sig ligger på ett avstånd från Nyköpingsån att någon natur från riksintresseområdet inte tas i anspråk, det bedöms därmed inte påverka riksintresset negativt.
Friluftsliv
Riksintresset för friluftsliv, Nyköpingsån, bedömds inte påverkas negativt av ett genomförande av detaljplanen. Detaljplanen inkräktar inte på fiskemöjligheter eller övrigt nyttjande av riksintresset.
Kulturmiljövård
Kvarteret Brädgården 3 ligger utanför riksintresseområdet för Nyköpings stad, om än i dess närhet. Kvarterets föreslagna bebyggelse påverkar inte på något sätt synligheten av viktiga uttryck som Nyköpingshus eller den centrala lågskaliga bebyggelsen i vyer från vare sig norr eller andra betydande vypunkter.
Den gällande beskrivningen av riksintresset, dess motiv och uttryck, utgår från Riksantikvarieämbetets senaste version år 2020. I denna ingår inte vyer och siktlinjer specifikt i riksintressets uttryck. Det är därmed inte någon fråga som behöver analyseras djupare utifrån Miljöbalken 3 kap. §6 avseende påtaglig skada på natur- och kulturvärden. För fullständig beskrivning av konsekvenser för riksintresset hänvisas till framtagen Kulturmiljöanalys (Anders Stjernberg AB, 2024).
Hushållningsbestämmelser enligt 3 kap. miljöbalken
Planförslaget bedöms inte ha någon påverkan som rör hushållningsbestämmelserna enligt 3 kap. miljöbalken.
Gatusektion för Folkungavägen. Trafik
Gång- och cykeltrafik
Detaljplanen möjliggör att den befintliga gång- och cykelvägen längs Folkungavägens östra sida kan breddas till totalt 3,5 meter, se sektion från gestaltningsprogrammet.
En mobilitets- och parkeringsutredning finns framtagen (Tyréns, 2024) som syftar till att säkerställa att föreslagna användningar är lämpliga utifrån parkeringsbehovet. Utredningen utgår från kommunens parkeringsnorm (remissversion). Detaljplanen är flexibel och möjliggör flera användningar vilket innebär att antalet cykelparkeringar för exploateringen skiljer sig åt beroende på vilket alternativ som genomförs. Parkeringsbehovet för cykel kan uppfyllas inom planområdet. I framtagen utredning beskrivs hur parkeringsplatserna kan lösas utifrån scenario 2 vilket utgörs av ett trygghetsboende med ett parkeringsbehov på 95 parkeringsplatser. Ifall exploateringen innehåller ett vårdboende är parkeringsbehovet mindre. Ifall exploateringen endast utgörs av bostäder (utan vårdinslag eller anpassat för äldre) är parkeringsbehovet större men det finns disponibla ytor inom kvarteret som kan dedikeras för cykelparkering. För scenario 2 möjliggörs cykelrum i markplan (50 % av behovet) och även en mobilitetshub med cykelpool. I det planerade garaget finns även ett cykelrum (25 % av behovet) som nås med anpassad hiss, alternativ ramp. Cykelplatser förläggs även utomhus (25 % av behovet). Utvecklad beskrivning finns i mobilitets- och parkeringsutredningen. Föreskrivna platser visar endast på ett möjligt sätt att lösa parkeringsbehovet inom planområdet.
Då parkeringsbehovet för användningen Kontor inte är större än för användningen Bostäder har behovet för Kontor inte utretts som ett eget scenario.
Planerad angöringKollektivtrafik
Inflyttning i kvarteret innebär utökat reseunderlag för kollektivtrafiken, i övrigt innebär detaljplanen inga konsekvenser för kollektivtrafiken.
Motortrafik
Slottsträdgårdsgatan direkt norr om planområdet ingår huvudsakligen i detaljplanen för Brädgården 1. För att möjliggöra inlastning, sophämtning, samt tillgängliga entréer för det nya kvarteret kommer gatan att byggas om för att tillskapa angöringsfickor för dessa ändamål. För att få tillräcklig yta för angöringsfickor samt trottoar tillskapas ytterligare gatumark genom att planlägga en del av befintliga Brädgården 3 som GATA. Längs Slottsträdgårdsgatan finns även garageinfarten till parkeringsgaraget under mark. Angöring på allmän plats avviker från kommunens tekniska standard och kräver ett beslut om avvikelse, vilket har inhämtats.
Längs Köksträdgårdsgränd planeras angöringsplatser till bostäder och lokaler samt en vändplats. Köksträdgårdsgränd ligger delvis inom fastigheten Brädgården 1, överenskommelse avseende nyttjande av gränden behövs med fastighetsägaren för Brädgården 1.
Folkungavägens körbana för motortrafik påverkas inte av detaljplaneförslaget.
I bilden intill visas hur den tänkta angöringen ska ske.
I nedan bilder visas sektion för Slottsträdgårdsgatan samt Köksträdgårdsgränd. Parkering för motortrafik beskrivs efter sektionerna.
Sektioner för Slottsträdgårdsgatan och Köksträdgårdsgränd
Behovet av bilparkering har studerats i mobilitets- och parkeringsutredningen (Tyréns, 2024). Parkeringsplatser för bil avses uppföras i parkeringsgarage på Brädgården 3 (41 platser), tillskapande av 50 parkeringsplatser på Brädgården 2 för samnyttjande samt samnyttjande av befintliga platser på Brädgården 2. Totalt 136 platser på Brädgården 2.
Sammanfattningsvis konstateras i utredningen att projektet Brädgården 3 har två särskilda förutsättningar som innebär både begränsningar och möjligheter. Dels går projektet ut på att bebygga en parkeringsplats som omfattar servitut, vilka behöver ersättas på annat sätt, dels finns ett större antal parkeringsplatser på granntomten (fastigheten Brädgården 2) som projektet kan tillgodoräkna sig.
I utredningen har tre scenarion för byggnadernas användning utretts. Efterfrågan på parkeringsplatser för bil och cykel kommer att vara avhängigt valt scenario samt ambitionsnivån för mobilitetsåtgärder.
Utredningen kan konstatera att alla scenarion bedöms vara genomförbara ur ett parkerings- och mobilitetsperspektiv. Då platserna på Brädgården 2 kommer att samnyttjas med befintlig verksamhet är parkeringsmöjligheter för nya boende och verksamma på Brädgården 3 begränsade. Oavsett scenario krävs därför att ambitiösa mobilitetsåtgärder tillhandahålls för boende utan vårdbehov för att säkerställa att behovet att äga egen bil kan begränsas i största möjliga mån. Ett förslag på omfattande mobilitetspaket anges i rapporten.
Avseende parkeringen på Brädgården 2 med upp till 136 platser är bedömningen, att den kommer att kunna tillgodose båda fastigheters parkeringsbehov, inklusive större delen av servitutet. Dock kan parkeringssituationen bli ansträngd vid toppar, som exempelvis kan uppstå lunchtid på vardagar och i samband med stora rättegångar med många besökare (med Tingsrätten på fastigheten Brädgården 2). I dessa fall kommer kapacitet på gatan, på övriga närliggande parkeringar och i hamnen behöver nyttjas.
Det behöver beaktas att de platser som ingår på Brädgården 2 i alla scenarion ska vara flexibla. Även platserna som ingår i servituten kommer, på samma sätt idag (på Brädgården 3), vara i hög grad flexibla och samnyttjas med allmänheten.
För utvecklad beskrivning av parkeringsbehovet, samnyttjandeberäkning samt platserna för parkering (exempelvis hur garaget kan nyttjas) hänvisas till utredningen.
Avseende mobilitetsåtgärder kan åtgärderna skilja sig åt beroende på vilket scenario för exploateringen som blir aktuellt. Mobilitetsåtgärder som kan bli aktuella följer, för de högre nivåerna krävs att underliggande nivåer även uppnås. Basnivå omfattar grundläggande utformningskrav för cykel. För medelnivå är åtgärderna cykelpool, cykelfaciliteter, realtidsinformation vid entrén samt information, kommunikation och rådgivning avseende mobilitetstjänsterna. För omfattande nivå är det subventionerad tillgång till bilpool, kollektivtrafikkort, leveranstjänster (leveransskåp), cykelparkering i markplan, cykelanpassad fastighet, hemkörning av mat samt rabatt på taxiresor. Utvecklad beskrivning av åtgärderna finns i utredningen.